Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un élément central dans toute transaction immobilière. Il ne s’agit plus d’un simple document technique, mais d’un véritable critère de décision pour les acheteurs comme pour les banques. En 2025, la réglementation évolue encore et impose de nouvelles contraintes aux propriétaires souhaitant vendre un bien immobilier, en particulier ceux classés en bas de l’échelle énergétique.
Au-delà de l’obligation d’un DPE valide, la vente de logements classés E, F ou G entraîne désormais des obligations complémentaires, comme la réalisation d’un audit énergétique réglementaire. Et ces évolutions ne sont pas neutres : elles influencent directement la valeur du bien, le temps de vente et la stratégie commerciale à adopter.
Dans cet article, on vous aide à y voir clair sur les nouvelles obligations DPE en vigueur en 2025, les documents à anticiper, et les leviers pour optimiser la vente d’un bien immobilier dans ce nouveau contexte réglementaire.
Le DPE, un document incontournable pour vendre en 2025
Depuis plusieurs années, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) s’est imposé comme un passage obligé pour toute vente de bien immobilier. En 2025, la réglementation s’est encore durcie afin de renforcer la transparence énergétique et de mieux orienter les acheteurs vers des logements économes.
Un DPE valide obligatoire dès la mise en vente
Tout vendeur est tenu de fournir un DPE en cours de validité dès la mise en annonce de son bien. Ce document doit être annexé au compromis de vente et mentionné dans toutes les publicités (classe énergétique et GES). Sans DPE, la transaction ne peut pas être finalisée, et le vendeur s’expose à des sanctions ou à une annulation du compromis en cas d’omission volontaire.
Attention aux DPE anciens : fin de validité en 2025
La réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2025 prévoit que les anciens DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables. Ils doivent impérativement être refaits selon la nouvelle méthode unifiée applicable depuis juillet 2021, basée non plus sur les factures, mais sur les caractéristiques physiques du logement (isolation, chauffage, ventilation, etc.).
Conseil Klaris : si vous avez un bien à vendre, vérifiez la date de votre DPE. Si celui-ci a été établi avant juillet 2021, anticipez sa mise à jour pour éviter tout blocage de la vente.
Validité du DPE : ce qu’il faut retenir
- DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 → périmé en 2025
- DPE réalisé après cette date → valable 10 ans
- Un nouveau DPE est requis à chaque changement de propriétaire s’il a plus de 10 ans
Audit énergétique obligatoire pour les logements classés E, F ou G
Depuis la mise en œuvre progressive de la loi Climat et Résilience, le DPE ne suffit plus pour certains biens. En 2025, les exigences s’étendent encore : les logements énergivores doivent désormais faire l’objet d’un audit énergétique réglementaire en complément du DPE, au moment de la vente.
Qui est concerné ?
- Depuis avril 2023 : les maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés F ou G doivent être accompagnés d’un audit énergétique réglementaire lors de la vente.
- Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s’étend aux logements classés E, en anticipation de leur interdiction progressive à la location.
Cette obligation concerne les maisons individuelles et immeubles détenus en monopropriété, pas les appartements en copropriété (sauf vente d’un immeuble entier).
Que contient l’audit énergétique ?
L’audit va bien plus loin que le DPE. Il fournit :
- Un état des lieux détaillé de la performance énergétique actuelle,
- Une estimation des consommations réelles de chauffage, d’eau chaude et de ventilation,
- Des scénarios chiffrés de travaux pour améliorer la classe énergétique du logement,
- Une estimation du coût des travaux et des gains énergétiques associés.
Ces scénarios doivent inclure au moins deux étapes : l’une pour atteindre au minimum une classe E, l’autre pour viser une classe B (selon la faisabilité technique).
L’objectif est de mieux informer les acheteurs, en toute transparence, sur l’état énergétique du bien et les éventuels coûts à prévoir.
À quel moment fournir l’audit ?
L’audit énergétique doit être remis dès la première visite de l’acheteur potentiel, tout comme le DPE. Il doit également être annexé à la promesse de vente.
Impact du DPE sur la valeur et la commercialisation du bien
Au-delà de sa valeur informative, le DPE influence désormais directement la perception du bien immobilier sur le marché, en particulier dans les zones tendues comme Nîmes ou Montpellier. En 2025, ses conséquences sur la valorisation, la négociation et la vitesse de vente sont devenues bien réelles.
Décote des passoires thermiques
Les logements classés F ou G — souvent qualifiés de “passoires énergétiques” — subissent une décote significative à la vente :
- Jusqu’à 14 % de moins que des biens similaires bien classés (source : Le Monde, 2024),
- Moins d’intérêt lors des visites,
- Négociations systématiques sur le prix ou demandes de compensation pour futurs travaux.
Les classes E commencent également à être concernées, notamment depuis l’obligation d’audit énergétique en 2025.
Une vigilance accrue des acheteurs
Aujourd’hui, les acquéreurs ne se contentent plus de visiter un bien “coup de cœur”. Ils analysent :
- La classe énergétique du logement,
- Les frais énergétiques annuels estimés,
- Le coût des travaux de mise à niveau pour éviter d’acheter un bien bientôt interdit à la location.
Résultat : un mauvais DPE peut retarder la vente et réduire le nombre d’acquéreurs potentiels.
Comment s’y préparer en tant que vendeur ?
Voici quelques conseils pour optimiser votre vente :
- Anticipez les diagnostics : faites refaire le DPE si celui-ci est obsolète.
- Réalisez un audit énergétique même si ce n’est pas encore obligatoire (pour les appartements notamment), cela rassurera les acheteurs.
- Envisagez des travaux ciblés, notamment sur l’isolation ou le chauffage, afin d’améliorer le classement énergétique.
- Faites-vous accompagner par un professionnel de la transaction pour intégrer ces éléments dans la stratégie de vente.
Chez Klaris Immobilier, nous aidons les vendeurs à valoriser leur bien malgré un mauvais DPE, en ajustant la présentation du bien et en fournissant une vision claire des pistes d’amélioration.
Conclusion
En 2025, le DPE n’est plus un simple formulaire à remplir pour vendre un bien immobilier : il est devenu un véritable levier stratégique, à la fois juridique, fiscal et commercial. Qu’il s’agisse d’un appartement en centre-ville ou d’une maison en périphérie, les propriétaires vendeurs doivent désormais anticiper :
- La validité du DPE, surtout s’il date d’avant 2021,
- L’obligation d’audit énergétique pour les biens classés E, F ou G,
- Et l’impact direct sur le prix de vente et le comportement des acheteurs.
Pour les vendeurs, cela signifie qu’il ne suffit plus de mettre un bien sur le marché. Il faut désormais préparer sa commercialisation en intégrant les critères énergétiques dès le départ, au risque de voir sa vente freinée, dévalorisée… ou compromise.
Chez Klaris Immobilier, nous accompagnons les propriétaires à chaque étape, de la mise en conformité du DPE à la valorisation des biens en vente. Car aujourd’hui, un logement bien préparé sur le plan énergétique, c’est un logement qui se vend mieux, plus vite, et au bon prix.
