En 2025, investir dans l’immobilier locatif reste une stratégie efficace pour se constituer un patrimoine, réduire ses impôts et générer des revenus complémentaires. Mais face à la fin programmée du dispositif Pinel, à la montée en puissance du Denormandie et à la stabilité fiscale du LMNP, de nombreux investisseurs s’interrogent : quel levier choisir pour optimiser son effort d’épargne et sa fiscalité ?
Chaque dispositif répond à des objectifs différents. Le Pinel, désormais limité au format “Pinel+”, cible l’immobilier neuf très performant. Le Denormandie, lui, permet de défiscaliser dans l’ancien à condition de réaliser des travaux. Enfin, le statut LMNP, plus souple, s’applique aux locations meublées avec un fort intérêt fiscal à long terme.
Dans cet article, Klaris Immobilier vous aide à comparer ces trois régimes phares à travers leurs conditions, leurs avantages fiscaux et leurs contraintes. Objectif : vous permettre de faire un choix éclairé en fonction de votre profil, de votre fiscalité… et de vos projets.
Tour d’horizon des trois dispositifs en 2025 : ce qu’il faut retenir
En matière de défiscalisation immobilière, les dispositifs évoluent rapidement. 2025 marque un tournant : le Pinel classique prend fin, tandis que le Pinel+ le remplace avec des critères plus exigeants. De son côté, le Denormandie reste en vigueur pour rénover dans l’ancien. Quant au LMNP, il conserve sa place en tant que solution fiscale souple et durable.
Le dispositif Pinel : vers la sortie, sauf en version “+”
Le Pinel tel que nous le connaissions s’éteint fin 2024. En 2025, seule la version Pinel+ est encore accessible.
Ce qu’il faut retenir :
- Réduction d’impôt jusqu’à 17,5 % sur 12 ans, si les conditions sont réunies.
- Zones éligibles limitées aux zones tendues A, A bis et B1.
- Conditions techniques strictes :
- DPE A ou B obligatoire
- Respect de la RE2020
- Surface minimale selon typologie
- Extérieur privatif (balcon, terrasse…) obligatoire
- Applicable uniquement à l’immobilier neuf en VEFA ou construit en direct.
Ce dispositif vise clairement les logements très performants sur le plan énergétique. Il s’adresse surtout aux investisseurs qui privilégient le neuf clé en main, souvent avec gestion locative incluse.
Le Denormandie : défiscaliser dans l’ancien avec travaux
Inspiré du Pinel mais adapté à l’ancien, le dispositif Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier de la même réduction d’impôt à condition de rénover un logement dégradé en centre-ville.
Principales caractéristiques :
- Bien situé dans l’une des 222 villes éligibles (dont Béziers, Lunel, Nîmes…).
- Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Travaux éligibles : rénovation énergétique, électricité, plomberie, toiture, isolation…
- Durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans, avec réductions d’impôt respectives de 12 %, 18 % ou 21 %.
- Plafonds de loyers et de ressources identiques au Pinel.
Le Denormandie s’adresse aux investisseurs prêts à s’impliquer dans des projets à forte valeur ajoutée, souvent dans des centres-villes à fort potentiel de revalorisation.
Le LMNP : la location meublée à fiscalité allégée
Contrairement aux deux dispositifs précédents, le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) n’est pas une loi à durée limitée. Il s’agit d’un statut fiscal applicable à toute personne qui loue un logement meublé à titre non professionnel.
Ses atouts :
- Applicable sur le neuf ou l’ancien.
- Pas de zonage ni de plafond de ressources.
- Revenus déclarés dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %
- Régime réel : possibilité d’amortir le bien et de neutraliser totalement l’impôt pendant plusieurs années.
- Pas de durée d’engagement.
- Le bien doit être loué meublé et respecter les équipements obligatoires.
Le LMNP est particulièrement apprécié des investisseurs qui souhaitent générer des revenus nets d’impôts, avec une gestion plus souple que le Pinel ou le Denormandie.
Comment choisir le bon dispositif selon votre profil investisseur ?
Chaque investisseur a ses propres objectifs : réduction d’impôts, génération de revenus complémentaires, valorisation d’un bien… Le choix entre Pinel+, Denormandie et LMNP dépend avant tout de votre situation personnelle, de votre capacité d’investissement, et de votre stratégie patrimoniale.
Vous cherchez à défiscaliser rapidement ?
Si votre priorité est de réduire votre impôt sur le revenu, Pinel+ et Denormandie sont les deux meilleurs outils.
- Le Pinel+ convient aux profils souhaitant acheter un bien neuf, performant, sans travaux.
- Le Denormandie, lui, s’adresse aux investisseurs prêts à gérer un projet avec travaux, mais avec un potentiel de rendement supérieur.
Dans les deux cas, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans). C’est idéal si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée (TMI ≥ 30 %).
Vous souhaitez des revenus réguliers, nets d’impôts ?
Le LMNP, et notamment son régime réel, est fait pour vous.
- Il permet d’amortir le bien immobilier, les meubles, les travaux et les frais d’achat.
- Résultat : vos loyers sont souvent non imposés pendant 10 à 15 ans.
- Aucune durée de détention minimale, aucune contrainte géographique.
C’est une stratégie très intéressante pour les investisseurs qui veulent construire un complément de revenus durable, voire préparer leur retraite.
Vous investissez dans l’ancien en centre-ville ?
Le Denormandie est parfaitement adapté. Il vous permet :
- D’acheter moins cher au m² qu’un bien neuf.
- De valoriser un bien dégradé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
- De cibler des villes où la demande locative est forte, mais où l’offre est vieillissante.
C’est une excellente option si vous souhaitez conjuguer rendement locatif et plus-value patrimoniale à moyen terme.
Vous préférez un investissement neuf et passif ?
Le Pinel+ s’adresse aux investisseurs qui veulent :
- Acheter un bien neuf avec des garanties constructeur.
- Ne pas s’occuper des travaux.
- Déléguer facilement la gestion à une agence.
Attention toutefois : les critères du Pinel+ sont stricts et restreignent fortement le choix de programmes. Il faut aussi accepter une rentabilité souvent plus faible, compensée par la réduction d’impôt.
Tableau comparatif Pinel+ / Denormandie / LMNP
Pour vous aider à comparer ces trois dispositifs en un coup d’œil, voici un tableau récapitulatif clair et synthétique. Il résume les critères les plus importants pour faire le bon choix en 2025.
| Critère | Pinel+ 2025 | Denormandie | LMNP (régime réel) |
|---|---|---|---|
| Type de bien | Neuf très performant | Ancien avec travaux | Meublé (neuf ou ancien) |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 6, 9 ou 12 ans | Libre |
| Zone éligible | Zones tendues (A, A bis, B1) | Villes moyennes ciblées (222 villes) | Aucune restriction |
| Plafond de loyers | Oui | Oui | Non |
| Plafond de ressources locataire | Oui | Oui | Non |
| Travaux exigés | Aucun | 25 % minimum du prix global | Non |
| Réduction d’impôt | Jusqu’à 17,5 % | Jusqu’à 21 % | Non (amortissement des revenus locatifs) |
| Revenus imposés ? | Oui, sauf si peu élevés | Oui | Souvent non imposés (amortissement) |
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt immédiate | Réduction d’impôt immédiate | Neutralisation fiscale sur le long terme |
| Gestion | Délégable facilement | Plus complexe (travaux, suivi) | Plus libre, mais plus actif |
| Idéal pour… | Investisseur passif en VEFA | Investisseur terrain orienté rendement | Rentier, retraité ou investisseur long terme |
Les conseils Klaris Immobilier
- Vous débutez et cherchez un placement encadré dans le neuf ? → Le Pinel+ reste une option si vous trouvez un programme conforme.
- Vous aimez l’ancien et vous êtes à l’aise avec les travaux ? → Le Denormandie est plus rentable et plus souple que le Pinel, avec un impact réel sur le bâti.
- Vous cherchez du revenu net d’impôt et une vraie souplesse de gestion ? → Le LMNP, surtout au régime réel, reste imbattable pour maximiser vos loyers sans fiscalité.
Chez Klaris Immobilier, nous vous accompagnons pour choisir le bon montage fiscal adapté à votre situation, que vous soyez primo-investisseur ou propriétaire expérimenté.
Conclusion
En 2025, les opportunités de défiscalisation immobilière restent nombreuses, mais elles demandent une vraie réflexion stratégique. Le Pinel+, plus exigeant, s’adresse aux investisseurs souhaitant un cadre neuf et encadré. Le Denormandie, lui, séduit ceux qui privilégient le rendement dans l’ancien, à condition de mener des travaux structurants. Enfin, le LMNP s’impose comme la solution la plus souple et fiscalement avantageuse pour générer des revenus locatifs à long terme.
Le bon choix dépend donc de votre objectif patrimonial, de votre situation fiscale et de votre appétence à la gestion ou aux travaux. Klaris Immobilier vous accompagne dans cette prise de décision, en vous proposant des biens adaptés à chaque dispositif, dans des secteurs à fort potentiel locatif.
Vous hésitez encore ? Contactez notre équipe pour une étude personnalisée de votre situation et un accompagnement sur-mesure.
