Le dépôt de garantie est sans doute le point le plus disputé entre bailleur et locataire en fin de bail — et l’un des mieux encadrés par la loi. Montant, délai de restitution, retenues possibles : chaque étape a une règle précise, et s’en écarter coûte cher au bailleur qui traîne ou qui retient sans justificatif solide.
Sur cette page
- Montant : un ou deux mois de loyer selon le bail
- Délai de restitution : un mois ou deux, pas plus
- Ce que le bailleur peut retenir, et ce qu’il ne peut pas
- Retard de restitution : la majoration de 10 % par mois
- Le cas particulier de la copropriété
- Ce que Klaris fait pour ses bailleurs en gestion
- Conclusion
- Questions fréquentes
Montant : un ou deux mois de loyer selon le bail
Le dépôt de garantie est plafonné par la loi, et le plafond dépend du type de location. Pour un logement loué nu, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le maximum à un mois de loyer hors charges. Pour un logement loué meublé, le plafond légal est de deux mois de loyer hors charges (article 25-6 de la même loi). Dans les deux cas, il s’agit d’un plafond : rien n’empêche un bailleur de demander moins, ou de ne pas en demander du tout.
Un cas particulier mérite d’être connu : pour le bail mobilité (location meublée de courte durée, un à dix mois, créé par la loi ELAN), l’article 25-17 de la loi de 1989 interdit purement et simplement le dépôt de garantie — le contrat doit même le mentionner explicitement. Le bailleur qui souhaite se prémunir contre un impayé ou une dégradation sur ce type de bail ne peut se tourner que vers un cautionnement par un tiers ou vers la garantie Visale, jamais vers une somme conservée à l’avance sous quelque nom que ce soit (« provision », « garantie dégradations »…).
Autre point souvent ignoré : une fois fixé dans le bail, le montant du dépôt de garantie n’est jamais révisé, même si le loyer augmente en cours de bail (révision annuelle, travaux, renouvellement). Il reste figé au montant initial, sauf changement de bail. Enfin, que le dépôt soit versé directement par le locataire ou par un tiers (parent, garant) pour son compte, les règles de plafond, de restitution et de retenue s’appliquent strictement de la même façon — le versement par un tiers ne crée aucune obligation ou droit distinct.
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui refond le contrat type de location à compter du 1er octobre 2026, rappelle ce principe dans le nouveau modèle de bail : le dépôt de garantie y est présenté comme une somme distincte du loyer, dont le non-versement peut désormais justifier l’activation de la clause résolutoire au même titre qu’un impayé de loyer.
Délai de restitution : un mois ou deux, pas plus
À la sortie du locataire, le bailleur dispose de :
- Un mois pour restituer l’intégralité du dépôt si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (aucune dégradation constatée) ;
- Deux mois si des retenues sont justifiées par des différences entre les deux états des lieux.
Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire — pas de la date de l’état des lieux ni de la fin théorique du bail — et se compte en mois calendaires, pas en jours ouvrés : un dépôt remis le 15 du mois doit, en l’absence de retenue, être restitué au plus tard le 15 du mois suivant. En pratique, remise des clés et état des lieux de sortie ont lieu le même jour dans l’immense majorité des cas, ce qui simplifie le calcul, mais un décalage entre les deux dates (clés rendues avant l’état des lieux formel, par exemple) fait courir le délai dès la remise effective des clés, et c’est ce point de départ qui est parfois source de contestation.
Un point pratique à anticiper : rien n’empêche le bailleur de restituer une partie du dépôt dans le délai d’un mois (la part non contestée) et de régulariser le solde une fois les factures de régularisation de charges connues, dans la limite du délai de deux mois — à condition que cette restitution partielle soit clairement justifiée par écrit, pour éviter toute ambiguïté sur le respect du délai légal.
Ce que le bailleur peut retenir, et ce qu’il ne peut pas
Toute retenue doit être justifiée et documentée : différence précise entre état des lieux d’entrée et de sortie, devis ou factures de réparation, décompte de charges. Une retenue forfaitaire ou une simple estimation ne suffit pas en cas de contestation — et un devis chiffré, même non suivi de la facture définitive au moment de la restitution, est en général considéré comme un justificatif suffisant par la jurisprudence, à condition qu’il corresponde précisément aux dégradations constatées sur l’état des lieux de sortie.
Peuvent en général être retenus :
- Le coût de réparation des dégradations imputables au locataire (trous, casse, équipements endommagés) ;
- Un nettoyage si le logement est rendu dans un état de saleté anormal ;
- Les loyers, charges ou provisions restant dus ;
- Une provision sur charges de copropriété, dans les conditions décrites plus bas.
Ne peuvent en principe pas être retenus :
- L’usure normale du logement (peinture qui a terni, revêtements usés par le temps) ;
- Le coût de la main-d’œuvre quand le bailleur effectue lui-même les travaux — seuls les matériaux peuvent alors être facturés ;
- Des dégradations non mentionnées, ou mal documentées, sur l’état des lieux de sortie.
La distinction entre usure normale et dégradation imputable est la source de contestation la plus fréquente. Pour l’objectiver, de nombreux bailleurs et gestionnaires utilisent une grille de vétusté — un barème, non obligatoire mais recommandé par l’ANIL, qui applique un coefficient d’abattement selon l’ancienneté de l’équipement (une moquette posée depuis huit ans, par exemple, ne peut pas être facturée à son prix de remplacement à neuf). Annexer une telle grille au bail dès la signature limite fortement les litiges au moment de la sortie, en donnant aux deux parties une référence commune plutôt qu’une appréciation au cas par cas.
Enfin, si le montant des dégradations dépasse le montant du dépôt de garantie, le bailleur n’est pas limité à ce montant : il peut réclamer le solde au locataire, à l’amiable ou, à défaut, devant la commission départementale de conciliation puis le tribunal judiciaire, sur la base des mêmes justificatifs (état des lieux comparé, devis ou factures).
Retard de restitution : la majoration de 10 % par mois
Passé le délai légal (un ou deux mois selon le cas), le dépôt de garantie non restitué est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration s’applique automatiquement, sans que le locataire ait à la demander en justice, et vient s’ajouter au montant du dépôt lui-même.
Exemple concret : pour un loyer hors charges de 700 €, un dépôt de garantie restitué avec deux mois de retard est majoré de 140 € (2 × 10 % × 700 €), en plus du montant du dépôt restant dû. La majoration court par mois commencé, pas par mois complet : un jour de retard entamant un nouveau mois déclenche la majoration pour ce mois entier.
Un point de droit précisé par la Cour de cassation (3e chambre civile, 15 novembre 2018) : cette majoration forfaitaire ne se cumule pas avec des intérêts moratoires calculés au taux légal pour le même retard — le locataire ne peut pas demander les deux sanctions pour un seul et même préjudice de restitution tardive. En revanche, un préjudice distinct, réellement subi et prouvé (au-delà du simple retard), peut donner lieu à des dommages-intérêts complémentaires devant le juge.
Le cas particulier de la copropriété
Quand le logement est situé dans une copropriété, le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de charges de la copropriété (charges locatives récupérables non encore régularisées). Cet « arrêté annuel des comptes » correspond à l’assemblée générale de copropriété qui approuve les comptes de l’exercice écoulé — une échéance qui, selon la date de départ du locataire dans l’année, peut intervenir plusieurs mois après son départ, l’assemblée générale n’ayant souvent lieu qu’une fois par an.
Le solde de cette provision de 20 % doit alors être restitué (ou réclamé, si le décompte final fait apparaître un solde en faveur du bailleur) dans le mois qui suit l’approbation des comptes par l’assemblée générale — un délai qui s’ajoute donc, dans ce cas précis, aux délais habituels d’un ou deux mois vus plus haut. Le bailleur ne peut pas retenir cette provision indéfiniment au prétexte qu’aucune assemblée générale ne s’est encore tenue : dès que les comptes sont arrêtés, le délai d’un mois commence à courir.
En pratique, ce mécanisme suppose que le bailleur (ou son gestionnaire) suive le calendrier des assemblées générales de la copropriété et transmette le décompte de charges définitif au locataire sortant dès qu’il est disponible — un point de suivi administratif qui, livré à lui-même, échappe facilement à un bailleur non professionnel gérant un seul bien, tant l’écart entre le départ du locataire et l’arrêté des comptes peut être long.
Ce que Klaris fait pour ses bailleurs en gestion
Pour les biens que nous gérons, l’état des lieux d’entrée et de sortie est réalisé de façon contradictoire et documenté (photos, relevés de compteurs, grille de vétusté), ce qui limite les contestations au moment de la restitution. Le calcul des retenues, le décompte des charges de copropriété et le respect des délais légaux (y compris la provision de 20 % et son solde après arrêté des comptes) font partie du suivi de fin de bail assuré par nos équipes — pour que le bailleur n’ait ni à courir après le délai, ni à justifier lui-même chaque retenue en cas de litige.
Conclusion
Le dépôt de garantie n’est pas une somme que le bailleur garde à sa discrétion : montant plafonné (et interdit en bail mobilité), délai de restitution strict compté en mois calendaires, retenues qui doivent être prouvées pièce par pièce. La majoration de 10 % par mois de retard rend l’oubli ou la lenteur coûteux — d’autant que la contestation, pour le locataire, est gratuite via les commissions de conciliation, et que la jurisprudence encadre désormais précisément ce qui peut, ou non, se cumuler avec cette sanction.
Si vous nous confiez la gestion de votre bien à Montpellier, Nîmes ou sur le littoral, le suivi des états des lieux et de la restitution du dépôt de garantie fait partie de ce que nous prenons en charge. Voir notre offre de gestion locative.
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie porte-t-il intérêt au profit du locataire ?
Non. Contrairement à certains pays, le droit français n’oblige pas le bailleur à verser un intérêt sur la somme conservée pendant la durée du bail, quelle que soit la durée de sa conservation.
Peut-on exiger un dépôt de garantie pour un bail mobilité ?
Non, c’est interdit par l’article 25-17 de la loi du 6 juillet 1989, quel que soit le nom donné à la somme demandée. Le bailleur peut en revanche demander un cautionnement par un tiers ou s’appuyer sur la garantie Visale.
Le bailleur peut-il cumuler la majoration de 10 % avec des intérêts de retard ?
Non, la Cour de cassation l’a exclu dans un arrêt du 15 novembre 2018 : les deux sanctions réparent le même préjudice de restitution tardive et ne se cumulent pas. Un préjudice distinct et prouvé peut en revanche donner lieu à des dommages-intérêts séparés.
Que faire si les dégâts dépassent le montant du dépôt de garantie ?
Le bailleur n’est pas limité au montant du dépôt : il peut réclamer le solde au locataire, sur la base des mêmes justificatifs (état des lieux comparé, devis ou factures), à l’amiable ou devant la commission de conciliation puis le tribunal judiciaire en cas de désaccord.
Un simple devis suffit-il à justifier une retenue ?
En général oui, à condition qu’il corresponde précisément à la dégradation constatée sur l’état des lieux de sortie — la facture définitive n’est pas exigée au moment de la restitution, mais le devis doit être chiffré et daté, pas une simple estimation verbale.
Sources : article 22 et article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; article 25-17 de la même loi (bail mobilité) ; Cour de cassation, 3e civ., 15 novembre 2018 (non-cumul de la majoration et des intérêts de retard) ; ANIL, « Restitution du dépôt de garantie : quels sont les délais ? » ; décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 relatif aux contrats types de location.
