Le mandat de gestion locative est le contrat qui vous lie à votre gestionnaire : c’est lui qui fixe ce que l’agence a le droit de faire en votre nom, comment elle est payée, et comment vous pouvez en sortir. Un mandat mal rédigé ou mal relu coûte cher — parfois plusieurs mois d’honoraires en cas de reconduction non voulue, parfois une clause de résiliation à sens unique jugée abusive par les tribunaux.
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Ce que la loi impose dans le mandat
L’activité de gestion locative est encadrée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Le mandat doit obligatoirement être écrit — un mandat verbal n’a aucune valeur — et comporter plusieurs mentions :
- L’identité complète des parties et la désignation précise du bien géré ;
- La nature et l’étendue exacte de la mission confiée au mandataire ;
- Un numéro et une date d’enregistrement au registre des mandats de l’agence, tenu de façon chronologique ;
- Les références de la carte professionnelle « Gestion immobilière » du mandataire ;
- La garantie financière et le nom de l’organisme qui la délivre (obligatoire dès lors que le gestionnaire encaisse des fonds pour le compte du bailleur) ;
- La rémunération du mandataire, en montant ou en taux.
L’absence de numéro d’enregistrement au registre des mandats est un vice qui a déjà conduit des tribunaux à annuler un mandat — un point de vigilance simple à vérifier sur la première page du contrat avant de signer. La carte professionnelle et la garantie financière, elles, se vérifient indépendamment du mandat lui-même : le fichier national des professionnels de l’immobilier, tenu par les chambres de commerce et d’industrie et consultable gratuitement en ligne, permet de confirmer la validité de la carte d’une agence, son assureur en responsabilité civile professionnelle et sa garantie financière, à partir de son nom, son SIREN ou son numéro de carte.
La garantie financière mérite une attention particulière : sans elle, un professionnel n’a légalement pas le droit d’encaisser de fonds pour le compte du bailleur — loyers, dépôts de garantie, provisions sur charges. Un mandat qui prévoit un encaissement par le gestionnaire sans mentionner de garantie financière valide est un signal d’alerte qui doit conduire à des vérifications avant signature. Cette garantie est délivrée par un organisme habilité (établissement bancaire, société de caution mutuelle spécialisée) et plafonnée à un montant annuel — au-delà de ce plafond, les fonds excédentaires détenus par l’agence à un instant donné ne sont plus couverts, ce qui explique pourquoi les agences sérieuses ajustent leur garantie au volume réel de fonds gérés plutôt que de la laisser sous-dimensionnée.
L’étendue des pouvoirs du mandataire
Le mandat définit précisément ce que le gestionnaire est autorisé à faire : signer et renouveler les baux, encaisser les loyers, faire réaliser des réparations jusqu’à un certain montant, délivrer les états des lieux. Deux points reviennent souvent et méritent d’être lus avec attention :
- Sans clause expresse l’y autorisant, le mandataire ne peut pas représenter le bailleur en justice ni engager une action judiciaire en son nom — un impayé qui va jusqu’au tribunal reste, sur ce point précis, une décision et une démarche du propriétaire, à moins qu’un mandat spécial et distinct ne l’y autorise expressément pour ce litige précis ;
- Le plafond de dépenses que le gestionnaire peut engager seul (réparations courantes) sans validation préalable du bailleur doit être chiffré dans le mandat, pas laissé à l’appréciation de l’agence — un montant de quelques centaines d’euros par intervention est courant, au-delà duquel un devis doit être soumis au bailleur avant exécution.
Cette distinction entre mandat général (pour l’ensemble des actes de gestion courante) et mandat spécial (pour un acte précis dépassant ce cadre, comme une action en justice ou une vente) est structurante : un acte accompli par le mandataire au-delà des pouvoirs que le mandat lui confère peut être annulé, et engage en principe la responsabilité du mandataire lui-même envers les tiers, plutôt que celle du bailleur qui ne l’avait pas autorisé. Concrètement, si le mandat fixe un plafond de 300 € par intervention et que le gestionnaire fait réaliser, sans validation préalable, une réparation de 900 €, il s’expose à devoir justifier cette dépense au bailleur, voire à en assumer lui-même le surcoût si elle ne peut être rattachée à une urgence (dégât des eaux, mise en sécurité) que le mandat autorise en général à traiter sans délai.
Durée, tacite reconduction et loi Chatel
Les mandats de gestion sont en général conclus pour une durée d’un à trois ans, reconductibles tacitement. Comme il s’agit d’un contrat de prestation de services conclu entre un professionnel et un bailleur agissant à titre non professionnel, il entre dans le champ de l’article L. 215-1 du code de la consommation (dit « loi Chatel ») : le gestionnaire a l’obligation de vous informer, par un envoi dédié et individualisé, de votre faculté de ne pas reconduire le mandat, entre trois mois et un mois avant la date limite de non-reconduction.
Si cette notification n’est pas envoyée, ou envoyée hors délai, la sanction est nette : vous pouvez résilier gratuitement, à tout moment, sans préavis ni pénalité, après la date de reconduction tacite, et le gestionnaire doit vous rembourser les sommes versées d’avance sous 30 jours. Un simple rappel noyé dans un compte-rendu de gestion ne suffit pas à satisfaire cette obligation — la jurisprudence exige un courrier spécifique, avec la date limite mise en évidence.
Exemple concret : pour un mandat signé le 1er mars 2024 pour trois ans, reconductible tacitement au 1er mars 2027, l’agence doit adresser sa notification entre le 1er décembre 2026 et le 1er février 2027. Passée cette fenêtre sans envoi conforme, le bailleur retrouve une liberté de résiliation totale à compter de la reconduction, même après le 1er mars 2027.
Résiliation : la clause à surveiller
En dehors du jeu de la loi Chatel, le mandat prévoit ses propres conditions de résiliation — et c’est là que se nichent le plus souvent des clauses déséquilibrées. La Commission des clauses abusives a ainsi eu à connaître d’un mandat où le bailleur qui résiliait avant le terme de trois ans devait verser au gestionnaire un montant égal aux honoraires restant à percevoir jusqu’à l’échéance, sans qu’aucune pénalité symétrique ne s’applique si c’était l’agence qui mettait fin au contrat par anticipation. La cour d’appel de Paris a jugé cette clause abusive, en application de l’article R. 212-2, 8° du code de la consommation, qui présume abusives les clauses soumettant la résiliation à des conditions plus rigoureuses pour le consommateur que pour le professionnel.
Avant de signer, il vaut mieux vérifier que le préavis de résiliation (souvent un à trois mois avant l’échéance) et les éventuelles indemnités de sortie anticipée jouent dans les deux sens — pas seulement contre le bailleur. Un mandat équilibré prévoit, par exemple, un même préavis de deux mois pour les deux parties, et aucune indemnité de sortie anticipée pour l’une sans équivalent pour l’autre.
Reddition de comptes et honoraires
Le mandataire doit rendre compte de sa gestion — en pratique, un décompte périodique (mensuel ou trimestriel selon les agences) détaillant les loyers encaissés, les charges prélevées, les frais engagés et le solde versé au bailleur. Cette obligation de reddition de comptes n’est pas une simple bonne pratique commerciale : elle découle du droit commun du mandat (article 1993 du code civil), qui oblige tout mandataire à rendre compte de sa gestion à son mandant. Un bailleur qui n’obtient pas de décompte malgré des demandes répétées dispose d’un recours : la mise en demeure, puis, à défaut de réponse, une action en reddition de comptes devant le tribunal judiciaire.
Les honoraires de gestion doivent être exprimés clairement, en pourcentage du loyer encaissé ou en montant fixe, et il est utile de vérifier ce qu’ils couvrent exactement : certains gestionnaires facturent séparément l’état des lieux, la souscription d’une GLI ou le suivi d’un contentieux, quand d’autres l’incluent dans un taux unique.
Sur le plan fiscal, les honoraires de gestion locative sont soumis à la TVA au taux normal de 20 %, comme toute prestation de service en France. Les barèmes affichés par les agences sont en principe présentés à la fois hors taxes et toutes taxes comprises — c’est le montant TTC qui doit servir de base de comparaison entre plusieurs prestataires, un point parfois source de confusion quand un barème n’affiche que le taux HT.
Enfin, le mandataire est tenu de disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP), qui couvre les conséquences d’une faute de gestion (erreur dans un décompte de charges, manquement dans le suivi d’un sinistre, par exemple) — une garantie distincte de la garantie financière évoquée plus haut, qui protège spécifiquement les sommes détenues pour le compte du bailleur.
Ce que Klaris propose
Chez Klaris, le mandat de gestion locative est annuel — pas d’engagement pluriannuel — pour 7 % du loyer TTC, avec un décompte de gestion transmis à chaque échéance. Le périmètre exact des pouvoirs délégués (recherche de locataire, état des lieux, encaissement, suivi des impayés, GLI en option à 2,4 % du loyer encaissé) est détaillé dans le mandat avant signature, pas découvert après coup.
Conclusion
Un mandat de gestion locative se lit comme n’importe quel contrat qui vous engage sur plusieurs années : numéro d’enregistrement, étendue réelle des pouvoirs délégués, conditions de reconduction et de résiliation symétriques, honoraires précis TTC. La loi Chatel offre un filet de sécurité en cas d’oubli du gestionnaire, mais elle ne dispense pas de vérifier, avant de signer, que la sortie du contrat n’est pas plus difficile pour vous que pour l’agence — ni de vérifier, via le fichier national des professionnels de l’immobilier, que l’agence détient bien les garanties légales qu’elle affirme avoir.
Si vous nous confiez la gestion de votre bien à Montpellier, Nîmes ou sur le littoral, le mandat que nous proposons est annuel et sans engagement pluriannuel. Voir notre offre de gestion locative.
Questions fréquentes
Comment vérifier que l’agence a bien une carte professionnelle et une garantie financière valides ?
Le fichier national des professionnels de l’immobilier, tenu par les chambres de commerce et d’industrie et consultable gratuitement en ligne, permet de vérifier la carte, l’assureur RCP et la garantie financière d’une agence à partir de son nom, son SIREN ou son numéro de carte.
Le mandataire peut-il augmenter unilatéralement ses honoraires en cours de mandat ?
Non, la rémunération est une mention contractuelle du mandat : toute modification nécessite en principe un avenant signé par les deux parties, pas une simple information du bailleur.
Que se passe-t-il si le mandataire agit au-delà de ses pouvoirs ?
L’acte accompli en dépassement du mandat peut être annulé, et engage en principe la responsabilité personnelle du mandataire envers les tiers, plutôt que celle du bailleur qui ne l’avait pas autorisé.
Le mandat de gestion locative est-il soumis à la TVA ?
Oui, les honoraires de gestion locative sont soumis à la TVA au taux normal de 20 %, comme toute prestation de service en France. Il faut comparer les barèmes sur leur montant TTC.
Peut-on résilier un mandat de gestion sans motif avant son terme ?
Cela dépend des clauses du mandat : en dehors du cas où la loi Chatel s’applique (défaut de notification avant reconduction), la résiliation anticipée suit les conditions fixées au contrat, qui doivent être symétriques entre les deux parties sous peine d’être jugées abusives.
Sources : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 relatifs aux professions immobilières ; article L. 215-1 du code de la consommation (reconduction des contrats de prestations de services) ; article R. 212-2, 8° du code de la consommation ; Commission des clauses abusives, analyse d’une décision de la cour d’appel de Paris sur le mandat de gestion locative ; fichier national des professionnels de l’immobilier (CCI). Ce contenu est informatif et ne remplace pas la lecture attentive de votre propre contrat.
