Un impayé de loyer reste minoritaire, mais il pèse lourd quand il tombe sur votre bien. La bonne nouvelle : la loi encadre précisément ce que le bailleur peut faire, dans quel ordre, et avec quels délais. La moins bonne : ces délais viennent de changer, et mal les connaître fait perdre des semaines — voire, pour un bailleur qui agirait de sa propre initiative, l’expose à des sanctions pénales.
Cet article fait le point sur la procédure légale face à un impayé, sur le mécanisme de la clause résolutoire, sur ce que le décret du 6 juillet 2026 modifie concrètement, et sur le rôle de la garantie loyers impayés (GLI) pour s’en protéger en amont.
Sur cette page
- Le commandement de payer : la première étape obligatoire
- La clause résolutoire : comment elle joue, comment le locataire peut l’éviter
- Ce qui change avec le décret du 6 juillet 2026
- Après un commandement resté infructueux : juge, trêve hivernale
- La garantie loyers impayés (GLI) : se protéger avant l’impayé
- Ce que Klaris fait pour ses bailleurs en gestion
- Conclusion
- Questions fréquentes
Le commandement de payer : la première étape obligatoire
Un bailleur ne peut pas résilier un bail ni faire partir un locataire de sa propre initiative, même en cas d’impayé avéré. Couper l’eau, l’électricité ou le chauffage pour faire pression, changer les serrures, ou menacer directement le locataire sont des actes que la loi qualifie d’expulsion illégale : l’article 226-4-2 du code pénal punit le fait d’expulser ou de tenter d’expulser un locataire en le privant d’eau, de gaz ou d’électricité de trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende. L’article 1719 du code civil impose au contraire au bailleur de garantir au locataire une jouissance paisible du logement, indépendamment de l’état des paiements.
La première étape légale, et la seule, est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (l’ancien huissier) au locataire défaillant. Ce document doit mentionner l’adresse complète du logement, le montant détaillé de la dette (loyers, charges, éventuels intérêts), le délai dont dispose le locataire pour régulariser, et un avertissement selon lequel le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion. Il doit également informer le locataire de la possibilité de solliciter le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département et de demander, à tout moment, des délais de paiement au juge.
Pendant ce délai, le locataire peut :
- Régler l’intégralité de la dette — le bail se poursuit normalement ;
- Contester le montant réclamé devant le tribunal judiciaire ;
- Proposer un échéancier au bailleur ;
- Solliciter une médiation ou une conciliation ;
- Saisir la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions).
Le commissaire de justice a d’ailleurs l’obligation d’informer lui-même la CCAPEX dès que la dette atteint deux mois de loyer ou l’équivalent de deux fois le loyer mensuel — une étape que beaucoup de bailleurs ignorent, mais qui fait partie du dispositif légal de prévention des expulsions et qui peut, en pratique, déclencher un accompagnement social du locataire avant que la situation ne s’aggrave.
Sur le plan financier, c’est le bailleur qui avance les frais du commandement de payer au commissaire de justice. La Cour de cassation a toutefois jugé, dans un arrêt de 2018, que ces frais peuvent ensuite être récupérés auprès du locataire dès lors que l’acte est prévu par la loi encadrant les rapports locatifs — ce qui est le cas du commandement de payer. En pratique, ce remboursement dépend de la solvabilité retrouvée du locataire ou de l’issue de la procédure.
La clause résolutoire : comment elle joue, comment le locataire peut l’éviter
La plupart des baux d’habitation contiennent une clause résolutoire, prévue à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : une clause qui organise la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire — impayé de loyer, de charges, de dépôt de garantie, ou défaut d’assurance habitation. Concrètement, la clause ne produit ses effets qu’à l’issue du délai du commandement de payer resté sans résultat : six semaines depuis la loi anti-squat de 2023 pour les baux les plus récents (voir plus bas).
Le point que beaucoup de bailleurs sous-estiment : même après ce délai, la clause résolutoire n’est pas automatique dans ses effets pratiques. C’est le juge du tribunal judiciaire qui constate qu’elle est acquise, lors d’une audience à laquelle le locataire est convoqué. Or à cette audience — et à tout moment de la procédure — le locataire peut demander au juge des délais de paiement, pouvant aller jusqu’à trois ans dans les cas les plus favorables au locataire. Si le juge les accorde, les effets de la clause résolutoire sont suspendus : le locataire reste dans les lieux tant qu’il respecte l’échéancier fixé. Ce n’est qu’en cas de nouveau manquement à cet échéancier que la clause reprend son plein effet, en général sans nouveau délai.
Pour le bailleur, la conséquence pratique est double : d’une part, la clause résolutoire ne dispense jamais du passage devant un juge — il n’existe aucun mécanisme purement contractuel qui permettrait de reprendre le logement sans décision de justice ; d’autre part, un dossier de commandement de payer bien documenté (quittances, relances, décompte précis) est ce qui permet, le jour de l’audience, de limiter la marge de manœuvre du locataire sur la contestation du montant, même si le juge conserve toujours la faculté d’accorder des délais sur la seule situation personnelle du locataire.
Ce qui change avec le décret du 6 juillet 2026
La loi anti-squat du 27 juillet 2023 avait déjà réduit, pour les impayés, le délai du commandement de payer de deux mois à six semaines — mais sans mettre à jour le contrat type de location, qui continuait à mentionner l’ancien délai. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (publié au Journal officiel, modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) corrige ce décalage et refond le contrat type de location.
Concrètement, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, la clause résolutoire pour impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie devient obligatoire dans le contrat type, et ne produit ses effets qu’après six semaines suivant un commandement de payer resté infructueux. Les baux en cours, signés avant cette date, restent soumis à leurs conditions d’origine — et pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, le délai contractuel de deux mois continue de s’appliquer.
Le décret ajoute aussi au contrat type plusieurs clauses qui, sans changer le droit existant, le rendent plus explicite pour les deux parties : une clause rappelant l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance habitation et de la renouveler chaque année, une clause sur les troubles de voisinage imputables au locataire ou à ses occupants, une clause rappelant l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale (pour les locations nues comme meublées soumises à la loi de 1989), et la possibilité — optionnelle — d’indiquer les numéros de téléphone des parties pour faciliter les échanges.
Pour un bailleur qui rédige ou renouvelle un bail après le 1er octobre 2026, la vigilance porte donc sur un point simple mais souvent négligé : utiliser le bon modèle de contrat type, avec la bonne clause résolutoire et le bon délai — un bail rédigé sur un modèle non mis à jour risque de mentionner un délai erroné, ce qui peut être source de contestation en cas de procédure.
Après un commandement resté infructueux : juge, trêve hivernale
Si le locataire n’a ni payé ni engagé de démarche à l’issue du délai, l’étape suivante est l’assignation devant le tribunal judiciaire. C’est le juge qui prononce la résiliation du bail (ou constate qu’elle est acquise via la clause résolutoire) et, le cas échéant, ordonne l’expulsion. Comme vu plus haut, le locataire peut demander au juge des délais de paiement supplémentaires, qui suspendent alors les effets de la clause résolutoire — il s’agit d’une faculté du juge, pas d’un droit automatique, et elle s’apprécie au regard de la situation personnelle et financière du locataire.
Même avec une décision de justice, l’expulsion effective reste encadrée : elle nécessite un commandement de quitter les lieux, puis, si besoin, le concours de la force publique — et elle ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution), sauf exceptions limitées (relogement assuré, logement squatté, immeuble frappé d’un arrêté de péril, etc.). Concrètement, un commandement de payer délivré en septembre peut ainsi voir son issue judiciaire retardée mécaniquement par la trêve hivernale si la procédure n’a pas abouti avant le 1er novembre.
Entre le premier impayé et une expulsion effective, la procédure prend donc généralement plusieurs mois — six semaines de commandement, le temps de l’audience et d’une éventuelle demande de délais, puis les délais d’exécution. C’est ce délai, incompressible par nature, que la garantie loyers impayés est conçue pour couvrir financièrement.
La garantie loyers impayés (GLI) : se protéger avant l’impayé
La GLI est une assurance souscrite par le bailleur (ou proposée par son gestionnaire) qui prend le relais du versement des loyers en cas de défaillance du locataire, pendant que la procédure légale suit son cours. Elle couvre en général le loyer et les charges impayés, et selon les contrats, tout ou partie des frais de procédure et des dégradations locatives constatées à la sortie du locataire.
Les conditions varient d’un assureur à l’autre : solvabilité du locataire à l’entrée dans les lieux (taux d’effort maximal, type de contrat de travail), délai de carence avant le début de la prise en charge, plafond de garantie, durée maximale de prise en charge par sinistre. C’est un point à vérifier ligne à ligne avant de souscrire, plutôt qu’à découvrir au moment du sinistre — notamment le taux d’effort maximal exigé du locataire à l’entrée, qui conditionne l’acceptation du dossier par l’assureur et qui peut, de fait, exclure certains profils de locataires par ailleurs solvables.
Chez Klaris, la GLI proposée aux propriétaires en gestion est facturée 2,4 % du loyer encaissé, en plus des honoraires de gestion.
Il existe aussi une alternative publique, gratuite pour le bailleur : la garantie Visale, gérée par Action Logement. Elle couvre les impayés de loyer et les dégradations locatives pour certains profils de locataires (moins de 30 ans sans condition de ressources, salariés en mobilité professionnelle ou en période d’essai, saisonniers), dans la limite de plafonds de loyer fixés par zone. Depuis 2026, sa durée de couverture est limitée aux trois premières années du bail. Contrairement à la GLI, Visale ne dépend pas d’un contrat souscrit par le bailleur : c’est le locataire éligible qui obtient un visa Visale avant la signature, que le bailleur peut alors accepter comme garantie. Les deux dispositifs ne sont pas cumulables sur un même bail, mais Visale peut être une option pertinente pour un locataire qui ne rentre pas dans les critères d’acceptation d’une GLI classique.
Ce que Klaris fait pour ses bailleurs en gestion
Pour les biens que nous gérons, le suivi des impayés fait partie du mandat de gestion : relance amiable dès le premier retard, déclenchement du commandement de payer via commissaire de justice si nécessaire, constitution du dossier de créance (quittances, décompte, relances écrites) pour l’audience, et interface avec l’assureur GLI si le bailleur y a souscrit. L’objectif est de traiter l’impayé dans les délais légaux, sans que le propriétaire ait à gérer lui-même les échanges avec le locataire ni les démarches auprès d’un commissaire de justice.
Conclusion
Face à un impayé, la marge de manœuvre du bailleur est encadrée par la loi à chaque étape — et depuis le décret du 6 juillet 2026, le point de départ (le contrat type et sa clause résolutoire) a lui-même changé pour les nouveaux baux. Aucune voie de fait, même tentante face à un locataire de mauvaise foi, ne dispense du passage devant un juge : c’est lui, et lui seul, qui constate la clause résolutoire et peut accorder des délais qui en suspendent les effets. Deux leviers restent entre les mains du propriétaire avant même qu’un impayé survienne : bien rédiger (ou faire rédiger) son bail avec la bonne clause résolutoire, et souscrire une GLI — ou vérifier l’éligibilité du locataire à Visale — pour ne pas subir seul le délai, inévitable, de la procédure.
Si vous nous confiez la gestion de votre bien à Montpellier, Nîmes ou sur le littoral, le suivi des impayés et la mise en place d’une GLI font partie de ce que nous prenons en charge. Voir notre offre de gestion locative.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il, en pratique, avant qu’un bailleur puisse espérer récupérer son logement ?
Il n’existe pas de délai unique garanti : au minimum six semaines de commandement de payer resté infructueux, puis le temps d’obtenir une audience, puis les délais d’exécution d’une décision d’expulsion — sans compter qu’un juge peut accorder des délais de paiement supplémentaires au locataire, qui suspendent la procédure. En pratique, plusieurs mois s’écoulent presque toujours entre le premier impayé et une éventuelle expulsion effective.
Le bailleur peut-il couper l’eau ou l’électricité pour faire pression sur un locataire qui ne paie pas ?
Non. C’est une infraction pénale (article 226-4-2 du code pénal), punie de trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende. Seule une décision de justice, exécutée dans les formes légales, permet de mettre fin à l’occupation d’un logement.
Qui paie les frais du commandement de payer délivré par le commissaire de justice ?
Le bailleur les avance. La Cour de cassation a jugé qu’ils peuvent ensuite être récupérés auprès du locataire, l’acte étant prévu par la loi encadrant les rapports locatifs — ce recouvrement dépend toutefois de la solvabilité retrouvée du locataire.
Que couvre exactement une assurance loyers impayés (GLI) ?
En général le loyer et les charges impayés pendant la procédure, et selon les contrats, tout ou partie des frais de procédure et des dégradations locatives. Les conditions (taux d’effort maximal du locataire, délai de carence, plafond et durée de garantie) varient sensiblement d’un assureur à l’autre et doivent être vérifiées avant la souscription.
Existe-t-il une alternative publique et gratuite à la GLI ?
Oui, la garantie Visale d’Action Logement, gratuite pour le bailleur, mais réservée à certains profils de locataires (moins de 30 ans, salariés en mobilité ou en période d’essai, saisonniers) et plafonnée selon le loyer et la zone. Depuis 2026, sa couverture est limitée aux trois premières années du bail.
Sources : décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location (Journal officiel) ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite ; article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (clause résolutoire) ; article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution (trêve hivernale) ; article 226-4-2 du code pénal et article 1719 du code civil ; Cour de cassation, 3e civ., 2018, sur la récupération des frais de commandement de payer ; Action Logement, garantie Visale (conditions 2026) ; Fondation pour le Logement, fiche « Le commandement de payer ».
